賃貸併用住宅 土地の探し方
賃貸併用住宅を建てるのであれば、土地にこだわらないといけません。
なぜなら、入居者からお金を頂き、そのお金で住宅ローンを返す計画なので、賃貸需要がある立地でないとならないのです。
できれば、駅から徒歩10分以内がいいですね。
そして、賃貸需要があっても、アパートが大量に建てられていて供給が多いような土地を買ってしまってもダメです。
気に入った土地が見つかったら、
『Homes 見える！賃貸経営』
https://toushi.homes.co.jp/owner/
で賃貸需要と供給をチェックしましょう。
もちろん、その土地に賃貸併用住宅としてちょうどよい建物が建つ事も大切です。賃貸併用住宅は建てる建物の50%以上をオーナー宅にする必要があります。そうでないと住宅ローンが使えないのです。
すると、例えば、最低120㎡の広さが欲しいと思ったとすると、賃貸併用住宅としては、240㎡以上の大きさの家を建てる必要があります。
そうすると、100㎡の土地に建蔽率80%、容積率300%であれば、3F建てにする事で1フロア80㎡、3フロアで240㎡となるのです。実際は賃貸部分の階段や、廊下等の共用部があるので、住宅面積は上記より、小さくなります。
その他に、土地と面した道路の幅員によって容積率に制限が出たり、角地であれば容積率が緩和されたり、北側斜線や、その土地での細かな制限等によって建てられる家のボリュームが変わってきますので、建築士へ確認が必要です。
また、土地が道路と面している長さが4m以上ないと、集合住宅は立てられないのですが、旗竿地のように4m未満でも、2m以上面していれば、東京では長屋方式（共用部分がなくて、敷地と玄関が直接つながっていて、玄関開けたら階段がある形体）であれば建てられますので、そういった土地を狙っていくのもありだと思います。
上記を考えつつ、土地を探していくことになりますが、実際にSUUMOやHOMES、at home等で探しも条件に合う土地というのは見つからないのが実態です。立地のいい土地というは、やはり非常に高いので、住宅ローンを賃貸収入で返済しようとすると、収支が合わなくなってしまうのです。ですので、新着の土地が出たらメールや、アプリで通知を受け取り、それを都度チェックしていき良い土地を早く買い付けるという事が大切になります。
次回は体験談を書こうと思います。